A solidez de um condomínio vai muito além das boas relações entre vizinhos. Ela está, literalmente, em suas fundações, pilares, vigas e lajes. A manutenção das estruturas de concreto é um pilar fundamental para a segurança e a valorização do patrimônio de todos. No entanto, quando a negligência se instala, as consequências podem ser devastadoras, resultando em responsabilidades civis e até criminais para síndicos e proprietários.
Este artigo explora as obrigações legais e técnicas que recaem sobre cada um na manutenção das estruturas de concreto do condomínio, um dever compartilhado que, quando ignorado, pode gerar desde multas pesadas até a responsabilização por acidentes graves.
A Responsabilidade do Síndico: Zelo e Prevenção
O síndico, como representante legal do condomínio, possui a obrigação de zelar pela conservação e pela guarda das áreas comuns, conforme estipula o Art. 1.348 do Código Civil. Essa responsabilidade não é meramente administrativa, mas também técnica. A omissão ou negligência na manutenção pode levar à sua responsabilização pessoal.
Deveres Fundamentais do Síndico:
- Elaborar e Seguir um Plano de Manutenção: A norma ABNT NBR 5674 estabelece a obrigatoriedade de um programa de manutenção para edificações. O síndico deve contratar um profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto) para elaborar um plano que contemple inspeções periódicas, manutenções preventivas e as correções necessárias nas estruturas de concreto.
- Contratar Inspeções Técnicas Periódicas: É fundamental a realização da Inspeção Predial, formalizada através de um Laudo Técnico de Inspeção Predial (LTIP), conforme as diretrizes da ABNT NBR 16747. Este laudo irá diagnosticar o estado de conservação da estrutura, identificar anomalias como fissuras, infiltrações, corrosão de armaduras e outros problemas, além de classificar os riscos e indicar as ações corretivas.
- Apresentar os Resultados em Assembleia: O síndico deve apresentar o laudo técnico e o plano de manutenção em assembleia, para que os condôminos deliberem sobre a aprovação do orçamento para as obras necessárias. Essa transparência é crucial para a gestão e para a divisão de responsabilidades.
- Fiscalizar Obras e Reformas: Além de cuidar das áreas comuns, o síndico tem o dever de fiscalizar as obras realizadas dentro das unidades privativas, exigindo o cumprimento da ABNT NBR 16280.
As Consequências da Omissão: Caso um acidente ocorra por falha estrutural comprovadamente resultante da falta de manutenção, o síndico pode ser responsabilizado civilmente, tendo que arcar com indenizações que podem afetar seu patrimônio pessoal. Em casos mais graves, com vítimas, a responsabilização pode chegar à esfera criminal. A recusa de cobertura por parte da seguradora do condomínio também é um risco real.
A Responsabilidade do Proprietário: Cuidado Individual com o Todo
A responsabilidade pela segurança da edificação não é exclusiva do síndico. Cada proprietário é responsável pela manutenção de sua unidade autônoma e, solidariamente, pela manutenção das áreas comuns. Ações individuais podem impactar toda a estrutura do prédio.
Deveres Fundamentais do Proprietário:
- Manutenção da Unidade Privativa: Infiltrações e vazamentos não solucionados em apartamentos podem, com o tempo, causar danos severos à laje do vizinho e à estrutura do edifício. É dever do proprietário realizar os reparos necessários em sua unidade.
- Cumprimento da ABNT NBR 16280 em Reformas: Qualquer reforma que altere ou comprometa a segurança da edificação ou de seu entorno – como a remoção de paredes, furos em vigas ou lajes – exige a apresentação de um laudo técnico assinado por um engenheiro ou arquiteto ao síndico. Este profissional emitirá uma Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT).
- Proibição de Obras sem Aprovação: O proprietário não pode iniciar uma obra estrutural sem a devida aprovação do síndico, que por sua vez se baseará na análise técnica. A realização de obras clandestinas pode gerar multas e a obrigação de desfazer a alteração, além da responsabilização por quaisquer danos causados.
As Consequências da Imprudência: O proprietário que realizar uma obra irregular e causar danos à estrutura do condomínio ou a outras unidades será responsabilizado diretamente pelos prejuízos. Em caso de desabamento parcial ou total decorrente de uma reforma mal planejada, as consequências legais podem ser severas.
A Cultura da Manutenção Preventiva: Um Investimento, Não um Custo
A manutenção de estruturas de concreto deve ser encarada como um investimento na segurança e na valorização do patrimônio. Adotar uma cultura de manutenção preventiva, baseada em inspeções técnicas regulares e em um plano diretor, é a forma mais inteligente e econômica de garantir a longevidade e a solidez do condomínio.
Passos para uma Gestão Eficiente:
- Contratação de Profissional Qualificado: O primeiro passo é a contratação de um engenheiro ou empresa especializada para realizar uma inspeção predial completa.
- Elaboração do Laudo (LTIP): O profissional emitirá um laudo detalhado, apontando as patologias existentes, os riscos e as recomendações.
- Criação do Plano de Manutenção: Com base no laudo, desenvolve-se um plano de manutenção (NBR 5674) com cronograma de ações e orçamentos.
- Aprovação em Assembleia: O síndico apresenta o plano e os custos aos condôminos para aprovação.
- Execução e Fiscalização: As obras são executadas sob a supervisão de profissionais qualificados e com o acompanhamento do síndico.
A responsabilidade pela manutenção das estruturas de concreto em um condomínio é uma via de mão dupla. Síndicos e proprietários possuem papéis bem definidos e complementares. A negligência de uma das partes pode comprometer a segurança de todos. Portanto, a informação, a transparência na gestão e o comprometimento com as normas técnicas são os alicerces para um condomínio seguro e valorizado para as presentes e futuras gerações.
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